何謂都市更新
發布日期:2019/12/26

什麼是都市更新?
依據都市更新條例第一條,都市更新乃是為了促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。根據都市更新條例第三條,所謂都市更新之定義是:根據本條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。都市更新兼顧現住戶、房地所有權人權益及公共利益,目的是為加速改善都市環境與生活機能,並帶動區域整體發展。都市更新尊重地區原有的人文內涵,營造更精緻、和諧、舒適的生活空間。
〈都市更新之推動)
都市更新事業的推動者稱之為「實施者」。依據都市更新條例第三條的定義「實施者」:係指都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。依據都市更新條例,實施者可分為下列幾類型:
 
  一、政府主辦
    1.政府自行實施 ─ 由縣(市)政府或縣(市)政府所組成的「都市更新專責機構實施」。
    2.政府委託實施 ─ 政府委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限,必須經過公開
2.政府委託 2.政府委託 2.政府 評審選定之程序,才能委託實施。
    3.同意其他機關(構)實施 ─ 例如由鄉(鎮、市)公所實施。
 
  二、民間主辦
    1.民間自行實施 ─ 由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
    2.民間委託實施 ─ 由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司
             為限。

※ 都市更新不一定就要拆除重建,也可以用「整建」、「維護」方式實施。同一更新單元內,可以針對不同區段採用「重建」、「整建」、「維護」方式實施。

〈實施更新的好處)
  一、大多數人同意即可實施
  更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人數及產權面積之同意就可以實施。此一同意的門檻依是否為政府既已劃定的都市更新地區
   而有高低不同,如下表:

  政府已劃定為都市更新地區 未劃定為都市更新地區
(自行劃定)
迅行劃定更新地區 一般更新地區

更新單元內土地及合法建物所有權人最低同意比率

二分之ㄧ(50%) 五分之三(60%) 三分之二(66.7%)

更新單元內土地及建物樓地板面積最低同意比率

二分之ㄧ(50%)

三分之二(66.7%) 四分之三(75%)

  二、建築容積獎勵
    1. 獎勵後的建築容積,最高為法定容積之1.5倍,或是該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。
    2. 更新後提供社區使用之公益設施免計入容積。
    3. 經主管機關優先或迅行劃定之都更地區,在一定時程內申請實施更新者,給予適度之容積獎勵。
    4. 公共設施保留地或依法保存建物之原容積可移轉至同一更新地區之鄰近基地。

  三、稅賦減免
             實施都市更新之稅捐減免優惠

項 目 條 件 說 明 稅捐優惠
地價稅 ◎ 更新期間土地無法使用 免徵
◎ 更新期間可繼續使用 減半
◎ 更新後二年 減半
房屋稅 ◎ 更新後二年 減半
土地增值稅




◎ 分配土地未達最小單元面積,改領現金 免徵
◎ 以土地或建物抵付負擔者 (過戶予實施者之土地持分) 免徵
◎ 依權利變換取得之土地或建物,更新後第一次移轉 減徵40%
◎ 不參加權利變換,領取現金補償 減徵40%
契 稅 ◎ 以土地或建物抵付負擔者 免徵
◎ 依權利變換取得之土地或建物,更新後第一次移轉 減徵40%

〈什麼是權利變換)
依都市更新條例第三條,權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

  「權利變換」和一般民間合建有什麼不同?
  一般「合建」是由建商提供資金,土地所有權人提供土地,經協議後進行重建。重建後房屋、土地或價值依協議條件分配予原土地所有
   權人及建商。
  大面積都市更新單元的房地產權關係較為複雜,容易發生糾紛,不易採合建方式完成,以「權利變換」方式進行是最適合的方式。由於
   權利變換之所有過程都在公平、公開、公正的原則下進行,由政府相關單位監督評核,另根據「都市更新條例」第四章及「都市更新
  權利變換實施辦法」兩項法令依據,對參與者的權利與義務有明顯的規範,所以是對相關權利人最有保障 的都更方式。
  另外,採權利變換方式在稅務上更有比協議合建方式更佳的減免優惠(請參閱上表『實施都市更新之稅捐減免優惠』)。